Vous révez de faire un achat immobilier et vous savez qu'un tel investissement reste une initiative importante qui exige une parfaite organisation ? Pour concrétiser votre projet, une demande de prêt auprès d'un établissement bancaire est recommandée. Mais, savez-vous, par exemple, que pour augmenter vos chances de validation, vous devez respecter quelques modalités essentielles comme présenter un taux d'endettement inférieur à 35 % ? Découvrez dans ce guide les nouvelles conditions pour bénéficier d'un prêt immobilier .
Comment évaluer ma capacité d'emprunt ?
Vous devez remplir certaines formalités indispensables pour souscrire un prêt immobilier. Parmi celles-ci, on retrouve la capacité d'emprunt . Elle constitue le montant maximum accordé par un établissement et qui sera réservé au financement de votre processus. Ce montant est calculé sur la base de plusieurs facteurs tels que vos revenus, vos charges, ainsi que le niveau d'endettement maximal autorisé.
Les éléments à considérer pour bien évaluer votre capacité de crédit
Pour calculer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte l'ensemble de vos revenus et charges. Cela inclut entre autres :
- Les salaires nets mensuels et les primes régulières.
- Les allocations familiales pérennes.
- Les rémunérations locatives existantes.
- Les pensions alimentaires reçues.
- Les autres rétributions durables et stables…
Les rémunérations temporaires ou variables telles que les CDD et les heures supplémentaires n'entrent que partiellement dans ce calcul. En ce qui concerne vos charges mensuelles à inclure dans le calcul, on retrouve : vos pensions alimentaires versées, vos crédits en cours, vos loyers actuels… Le calcul inclut aussi vos diverses couvertures (frais d'assurance emprunteur), les différents impôts et les futures charges de copropriété.
En ce qui concerne votre niveau de dette, il s'agit d'un indicateur financier qui permet de mesurer précisément la part de vos rémunérations que vous êtes capable de consacrer au paiement de votre dette. Généralement exprimé en pourcentage, cet indicateur joue un rôle important dans la validation ou le rejet de votre procédure par les banques.
En France, actuellement, la capacité de dette d'un emprunteur est fixée à 35 % des revenus nets mensuels. Vous devez également avoir un historique irréprochable pour augmenter vos chances de recevoir votre prêt.
Quelles sont les conditions liées à ma situation personnelle ?
Certains paramètres liés à votre profil peuvent influencer de façon significative vos chances. La plupart des établissements de crédit prennent en effet en compte des éléments importants comme votre taux de dette ou votre apport pour valider votre processus. Si le rapport doit respecter un certain seuil, ceci est aussi le cas des apports personnels qui doivent représenter une part d'un prix de vente de l'habitation.
Quel est le taux d'endettement maximum autorisé ?
Pour déterminer votre taux maximum autorisé, vous devez procéder à un calcul très simple. Il suffit de diviser l'ensemble de vos charges par vos rémunérations fixes nettes, puis de multiplier le résultat trouvé par 100.
Pour calculer votre capacité de dette, procédez ainsi comme suit :
(rémunérations – charges x 35)/100.
Retenez au passage que la plupart des établissements n'acceptent pas les demandes des clients dont le taux est supérieur à 35 %. En dessous de ce résultat, il est fort probable que les banques valident votre demande de crédit immobilier, car elles considèrent que vous êtes solvable.
Pourquoi est-il crucial d'avoir un apport personnel ?
Lorsque vous envisagez de demander un crédit pour votre investissement immobilier, il est essentiel que vous déteniez un apport personnel. Constitué des fonds propres du demandeur, l'apport reste un acteur majeur dans la validation de votre demande. Cet investissement initial influence favorablement les formalités de crédit en rassurant les banques. L'apport personnel peut provenir de plusieurs sources : épargne, revente d'un bien, héritage, investissements locatifs précédents, prêt aidé…
La loi ne prévoit aucun montant minimum en ce qui concerne cet apport. Traditionnellement, un apport qui représente 10 % du prix d'achat du bien immobilier (frais de notaire compris) est souvent considéré par les banques comme le minimum requis si vous souhaitez bénéficier d'un prêt immobilier. Si vous souhaitez bénéficier des modalités optimales, prévoyez un apport personnel compris entre 20 % et 30 %.
Quelles sont les étapes pour finaliser une demande de prêt immobilier ?
Pour finaliser votre demande, commencez par réunir certains documents après la signature du compromis de vente. Dès que tous les papiers exigés par la banque sont rassemblés, soumettez votre demande et patientez pendant la période d'évaluation par votre établissement. Après la réception de la proposition, vous disposez d'un délai de 10 jours pour accepter ou refuser la proposition de crédit de la banque. Si vous acceptez la proposition, la banque mettra en place le processus de déblocage de votre crédit. Le crédit est alors débloqué lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire.
Comment fonctionne le montage du dossier ?
Dès lors que le compromis de vente de votre futur bien immobilier est signé, procédez au montage de votre dossier. Cette étape est déterminante pour la réussite de votre achat immobilier. Étant donné que la majorité des promesses ou des compromis de vente ont une période de validité comprise entre 3 mois et 4 mois, vous devez être parfaitement organisé pour bien préparer votre demande et le soumettre dans les délais prévus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un spécialiste afin de vous aider à constituer une demande solide et crédible.
Pour constituer une demande complète, vous devez prévoir certains documents relatifs à votre profil, ainsi que des pièces concernant votre profil. Parmi les documents qui pourront être demandés par l'établissement, on retrouve :
- Vos justificatifs d'identité (pièces d'identité, livret de famille).
- Un justificatif de domicile récent (moins de 3 mois).
- Vos trois derniers bulletins de salaire…
- En plus du compromis de vente, vous devez aussi ajouter vos derniers relevés de compte, vos deux avis d'imposition, votre dernier bilan ou compte de résultat (les indépendants et les professions libérales).
- Si cela est nécessaire, prévoyez d'autre part les devis des travaux et le permis de construire si votre demande est destinée à la construction ou à l'amélioration d'une habitation.
Une fois que vous avez rassemblé tous les documents nécessaires, déposez votre demande auprès de l'établissement concerné. Si celui-ci est validé par l'établissement de crédit, vous recevrez une offre par courrier postal ou par voie électronique. Dès réception de cette proposition, vous disposez d'un délai légal de 10 jours à l'issue duquel vous devez prendre une décision.
Quels types de prêts existe-t-il ?
En France, vous avez le choix entre différentes possibilités de crédits qui répondent aux besoins spécifiques et aux divers profils des emprunteurs. Que vous soyez un investisseur, un primo-accédant ou un propriétaire en quête d'une résidence secondaire, vous trouverez certainement des solutions adaptées pour gérer votre investissement immobilier avec efficacité.
Parmi les principales solutions de prêt immobilier accessibles aux Français, on retrouve :
- Le Crédit Immobilier (à taux fixe et à taux variable).
- Le Prêt à Taux Zéro ou PTZ.
- Le Prêt Conventionné (PC).
- Le Prêt d'Accession Sociale (PAS).
- Le Prêt Relais…
Emprunts immobiliers
Les prêts à taux fixe restent la solution la plus courante en France. Dès la souscription vous avez une idée précise de vos mensualités ainsi que le coût total de votre crédit. Parmi ses nombreux avantages, on peut citer : la sécurité contre les fluctuations des taux d'intérêt, la promptitude des versements pendant toute la durée de l'emprunt. Vous n'avez en revanche aucune possibilité de renégocier votre taux à la baisse. Aussi appelé « taux révisable », le prêt amortissable à taux variable peut fluctuer en fonction des conditions du marché (indice de référence Euribor). Il est souvent plus bas que le taux fixe et permet de bénéficier de remboursements réduits en cas de baisse. Une augmentation du taux peut en revanche entraîner celle de vos versements.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Ce dispositif d'aide mis en place par l'État est destiné au primo-accédant qui souhaite réaliser le paiement ou la construction de sa future résidence principale. Elle concerne d'autre part les logements neufs ou anciens sous certaines modalités. Cette solution permet de payer votre bien sans toutefois payer d'intérêts bancaires ou intercalaires. Soumis à des conditions de ressources, ce produit vous évite également le paiement de frais d'expertise.
Le prêt relais
Ce produit est souvent utilisé par les investisseurs qui souhaitent acheter un nouveau bien immobilier sans avoir préalablement vendu leur ancien habitat. Il s'agit donc d'une solution temporaire qui permet de financer l'achat d'une nouvelle résidence avant la vente d'un bien existant. Ce dispositif a l'avantage d'être une solution rapide et flexible lorsque vous cherchez à saisir une belle occasion d'investissement immobilier. Notez en revanche que les emprunts à court terme peuvent devenir très coûteux si votre ancien bien actuel n'est pas vendu rapidement. Vous vous exposez également à des risques de baisse des prix des logements. Avant de solliciter un tel dispositif d'aide, assurez-vous que votre ancien bien ait déjà trouvé un preneur crédible et solvable.
Les prêts conventionnés
Accordé à tous sans condition de ressources, ce produit permet de financer le règlement de votre résidence principale, que ce soit dans le neuf ou l'ancien. Il peut aussi être utilisé pour gérer la réalisation de certains travaux d'amélioration. La période de remboursement est souvent comprise entre 5 et 30 ans. Ce dispositif peut être associé à votre apport, mais aussi à d'autres produits comme le PTZ et le prêt relais par exemple. Son taux reste néanmoins plus élevé que pour la plupart des produits classiques.
Les prêts d'accession sociale (PAS)
Très proche du crédit conventionné, le PAS est destiné aux ménages qui ont des rémunérations modestes. Éligible à l'Aide Personnalisée au Logement (APL), il sert à régler l'acquisition ou les travaux de construction de votre résidence principale. En cas d'investissement destiné à préparer votre retraite, vous avez la possibilité de mettre votre habitation en location temporairement. Ce produit permet de bénéficier d'un taux fixe et des frais d'instruction de demande plafonnés. La durée de paiement du PAS est généralement située entre 5 et 30 ans. De nombreux établissements en France peuvent vous octroyer le PAS. Il reste cependant soumis à des conditions de ressources strictes.
Quels conseils pour maximiser mes chances d'obtenir un prêt ?
En période d'incertitude économique, il peut être particulièrement difficile d'avoir un prêt immobilier. Vous pouvez toutefois optimiser votre processus et convaincre les banques d'adhérer à votre demande grâce à quelques stratégies bien pensées et à une bonne préparation. Commencez par soigner votre profil de débiteur en faisant preuve d'une bonne stabilité financière. Pour votre information, sachez que les banques examinent souvent en priorité les dossiers des clients qui ont un contrat en CDI, des rémunérations régulières, ou une ancienneté professionnelle solide. Tous ces signes font état de votre équilibre budgétaire et rassurent les établissements.
Réduisez également au maximum votre taux en vous assurant que vos mensualités ne dépassent pas 35 % de vos rétributions. Avant de soumettre votre demande de prêt, pensez donc à solder certains crédits en cours (consommation, auto…). Évitez aussi les découverts et présentez une gestion financière saine au cours des mois qui précèdent votre demande. De cette façon, vous prouvez à l'établissement votre capacité à rembourser votre crédit sans difficulté. Pensez aussi dispositifs mis en place par l'État pour vous aider à régler votre projet. Certaines aides comme le prêt à taux zéro (PTZ) ainsi que les subventions locales peuvent être intégrées dans votre plan de financement et renforcer votre procédure.
Toutes les banques n'exigent pas les mêmes formalités pour octroyer un crédit à leurs clients. N'hésitez pas à faire jouer la concurrence en comparant les formules des établissements banquiers proches de chez vous. Cette comparaison vous permet de bénéficier le meilleur taux ainsi que les meilleures modalités de paiement de votre crédit. Faites appel à un courtier pour vous aider à présenter un rapport cohérent et réaliste. Ce professionnel de la finance possède les compétences nécessaires pour optimiser et négocier votre demande pour vous.
Questions fréquentes sur les prêts immobiliers
Qu'il s'agisse de la préparation ou de la procédure de demande, la procédure d'un prêt suscite encore de nombreuses interrogations chez les futurs débiteurs. Découvrez les réponses aux différentes questions que vous pouvez encore vous poser sur ce type de crédits.
Quelles questions poser lorsqu'on compare des offres de prêt ?
Lorsque vous comparez les propositions des banques, vous pouvez vous interroger sur les taux d'intérêt bancaires proposés, mais aussi sur ceux de votre assurance à travers le TAEA (taux annuel effectif de l'assurance emprunteur). Renseignez-vous aussi sur les éventuels frais d'étude, vos options d'aides financières, ainsi que les délais de paiement.
Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?
En cas de refus de votre demande, vous avez la possibilité de réclamer un réexamen de votre demande. Les principales raisons d'un refus peuvent être : un niveau professionnel instable, un niveau de dette élevé, une absence de couverture adaptée, une mauvaise gestion financière, ou un apport insuffisant. Vous pouvez également solliciter d'autres établissements pour maximiser vos chances. Faites aussi appel à un expert pour vous aider à négocier avec les banques.
Résumé des démarches pour obtenir un prêt immobilier
Vous devez prendre le temps de bien respecter certaines démarches administratives lorsque vous envisagez des démarches pour bénéficier d'un prêt immobilier. Ceci commence notamment par l'évaluation de votre capacité de crédit auprès des banques. Cette démarche vous aide à gagner un temps précieux dans vos procédures. Comparez ensuite les propositions faites par les banques pour avoir une idée des taux, des frais et des coûts globaux qu'implique votre démarche. Dès lors que l'établissement idéal est trouvé, passez à l'étape suivante, c'est-à-dire la signature du compromis de vente.
Préparez votre demande puis présentez-le à votre établissement de crédit. Attendez ensuite que l'établissement vous fasse une proposition puis donnez une réponse positive si elle vous convient. La banque lance alors la procédure de prêt et le montant sera débloqué au moment de la signature de la convention de vente devant le notaire.