La loi sur le gel des loyers est une mesure instaurée dans le cadre de la loi Climat et Résilience qui interdit l'augmentation des loyers des logements énergivores. Elle vise à limiter les impacts écologiques des logements en France en luttant contre le gaspillage énergétique . L'application de cette loi en vigueur ne sera effective qu'en 2034 pour les logements ayant un DPE E, mais les propriétaires sont tenus de préparer leurs habitations dès maintenant. Nous vous délivrons les détails sur les nouvelles règles appliquées dans cet article, les conséquences sur les propriétaires et les solutions pour éviter ces limitations.
Les nouvelles règles du DPE E : ce qu'il faut savoir
Un DPE E est une note attribuée à un logement consommant beaucoup d'énergie mais qui ne sont pas classés de passoires thermiques. Sa consommation énergétique annuelle varie de 250 à 330 kWh/m² et son taux d'émission de GES est de 51 à 70 kg de CO2 par m² par an.
Pour les logements ayant un DPE E, la nouvelle loi concernant le gel des loyers n'entrera en vigueur qu'en 2034. Mais, cela n'est pas sans conséquence sur les logements. Non seulement, à partir de cette date, ils ne pourront ni augmenter les loyers, ni les mettre en location.
Ainsi, les propriétaires sont encore libres d'augmenter leur loyer et de mettre les habitations en location. Cependant, ils doivent dès maintenant envisager les travaux globaux à réaliser pour éviter ces restrictions.
Cette loi concerne plus précisément la location des maisons individuelles et des appartements ainsi que les logements anciens qui sont en général dépourvus de chauffage et sont équipés d'appareils énergivores.
La location saisonnière est aussi soumise à cette loi. Les propriétaires doivent réaliser un DPE avant de les mettre en location. Ceux ayant une note E seront par la suite interdits à la location à partir de 2034. Cette démarche vise à lutter contre les propriétaires qui se ruent vers ce type de location pour éviter ces réglementations.
Les impacts pour les propriétaires de logements DPE E
Le gel des loyers a des conséquences majeures sur les propriétaires des logements ayant un DPE E.
- La réalisation des travaux de rénovation énergétique : pour continuer à mettre en location les logements et maintenir le contrat avec le locataire, les propriétaires sont tenus d'améliorer leurs performances énergétiques. Cela implique alors la réalisation de plusieurs travaux de rénovation énergétique permettant de renforcer leur confort, de réduire leur dépense en énergie tout en limitant leurs émissions de CO2. Ils auront jusqu'en 2034 pour les réaliser.
- La soumission à des sanctions : si l'interdiction n'est pas respectée, des sanctions peuvent être appliquées, telles que le paiement d'amende ou la prolongation des interdictions.
- Des risques de dépréciation du bien : si la note au DPE n'est pas améliorée, la valeur du bien diminue et il deviendra moins attractif pour le locataire.
- Une impossibilité d'appliquer l'indice de référence des loyers : plus sa valeur rabaisse, plus il est difficile d'augmenter le loyer, car sa valeur locative va baisser. Il est alors difficile de s'aligner sur les références en termes de loyer.
Sortir du gel : la rénovation énergétique comme solution
La seule manière pour sortir du gel et d'augmenter le loyer de votre logement est de procéder à une rénovation énergétique. La réalisation d'un audit énergétique est dans ce cas recommandé, afin d'identifier les travaux à réaliser permettant d'optimiser l'efficacité énergétique du logement, de réduire les dépenses en énergie et d'améliorer son confort.
Bilan thermique très précis, l'audit énergétique identifie les sources des failles thermiques d'une habitation en vue de définir les travaux à entreprendre en fonction des besoins du logement et des habitudes d'usage des occupants.
L'audit énergétique fournit un scénario de travaux précis et par étapes permettant d'atteindre un meilleur classement au DPE. Ce bilan énergétique fournit d'ailleurs les détails sur le coût des travaux ainsi que des informations sur les améliorations attendues et leurs impacts sur la facture.
Plusieurs travaux peuvent alors être proposés et envisagés selon le cas.
- L'isolation thermique : en fonction des résultats de l'audit, renforcez l'isolation des combles, des toitures, des murs ainsi que des planchers bas afin de réduire les déperditions thermiques.
- Le changement des installations de chauffage et de production d'eau chaude : remplacez vos installations par des équipements qui consomment moins d'énergie et à faible empreinte écologique. Privilégiez alors les équipements tels que les pompes à chaleur, les chaudières à condensation, les chaudières à fioul, les chauffe-eau solaires. L'utilisation ainsi que la production d'énergie renouvelable est aussi vivement recommandée.
- Le remplacement des fenêtres : remplacez les ouvertures avec un simple par celles à double vitrage pour renforcer davantage l'isolation et limiter les pertes de chaleur.
- L'installation d'un VMC : pour la ventilation, optez pour la mise en place d'une ventilation contrôlée double-flux par exemple qui est plus performante.
Aides financières pour la rénovation : comment s'y retrouver ?
Pour alléger les coûts des rénovations, vous pouvez recourir à différentes aides financières qui sont proposées par l'État, les collectivités locales, les fournisseurs d'énergie, etc.
- MaPrimeRénov' : c'est un dispositif d'aide qui permet de financer une partie des coûts des travaux, notamment l'isolation thermique, le remplacement des chauffages, la ventilation ainsi que le changement des fenêtres. Son coût varie en fonction des revenus du propriétaire. Pour être éligible, le logement doit avoir plus de 15 ans et servir de résidence principale pendant au minimum six ans après les rénovations. Les travaux doivent par ailleurs être confiés à un artisan RGE.
- Éco-prêt à taux zéro : il s'agit d'un crédit sans intérêt proposé par les banques afin d'encourager les propriétaires bailleurs à faire des rénovations énergétiques. Sa valeur peut atteindre les 50 000 euros et le remboursement peut aller jusqu'à 20 ans. Son obtention est aussi soumise à certaines conditions : le logement doit avoir au moins deux ans et les travaux doivent être confiés à un professionnel RGE. Un audit énergétique proposant une liste des travaux à effectuer pour atteindre une meilleure performance est aussi souvent exigé.
- Certificat d'Économie d'Énergie : c'est une aide proposée par les fournisseurs d'énergie qui consiste à vous offrir une prime à chaque rénovation en fonction des économies réalisées.
- La TVA réduite à 5,5 % : payez seulement une taxe de 5,5 % au lieu de 20 % sur vos factures des travaux de rénovation. Cette offre est aussi soumise à quelques conditions, plus particulièrement une ancienneté de deux ans du logement, le recours à un professionnel RGE. Les travaux doivent aussi concerner l'isolation, le chauffage et la ventilation.
Questions fréquentes sur l'interdiction des loyers DPE E
Peut-on augmenter le loyer d'un logement DPE E si le locataire est d'accord ?
Le loyer d'un DPE E peut être augmenté jusqu'en 2034, il doit juste s'aligner à l'indice de référence des loyers ou IRL. Cependant, une fois que ce délai est dépassé et que vous n'avez pas entrepris les travaux nécessaires pour obtenir au moins la note D au DPE, le loyer de votre logement ne pourra plus être augmenté même si le locataire est d'accord. Il sera même interdit de location.
Est-ce que les DPE F et G sont également concernés ?
Oui, un contrat de bail avec un logement ayant un DPE F et G est aussi concerné, à partir de cette année (2025).
Que se passe-t-il si le DPE est périmé ?
Si le DPE est périmé, vous ne pouvez pas demander une augmentation de loyer à votre locataire. Le contrat de location est maintenu tant que le contrat reste inchangé.
Comment faire un nouveau DPE après les travaux ?
Pour un nouveau DPE d'un logement après les travaux, il faut faire appel à un diagnostiqueur certifié. Les procédures sont les mêmes que pour un DPE classique.
Vers une location plus responsable
La nouvelle règle sur le gel des loyers implique la nécessité de faire des rénovations sur les logements consommateurs, faute de quoi, les propriétaires ne pourront ni demander une augmentation du loyer au locataire ni mettre le logement en location. Cette réglementation est un levier pour inciter les propriétaires à améliorer la qualité de leur parc immobilier et de réduire leur empreinte écologique, pour le bénéfice de tous.