Terrain non constructible : est-ce un achat intéressant ?

Ces dernières années, l'urbanisme a pris une nouvelle dimension. La constructibilité et le permis de construire ont réglementé fermement achat et vente d'immobilier ou le désir d'y réaliser quoique ce soit comme ouvrage. Ainsi, on peut opter pour l'achat d'un terrain non constructible. Cette décision est naturellement accompagnée de conséquences strictes qui engagent la responsabilité de l'acheteur. Mais qu'est-ce qui peut bien pousser quelqu'un à investir en immobilier nu alors qu'il lui est interdit d'y construire une maison ou quoique ce soit ? À quoi un tel terrain peut-il servir à son acheteur dans le strict respect des règles d'urbanisme ? C'est ce que nous allons découvrir à travers cet article.

Comment se définit un terrain non constructible ?

Ce sont des terrains caractérisés par l'interdiction formelle d'y bâtir quoique ce soit comme ouvrage, qu’il s’agisse d’une maison, d’un immeuble, d’un mobil home ou même d’un cabanon. Plusieurs raisons expliquent souvent cette interdiction en droit de l'urbanisme :

- soit ces terrains se trouvent dans des zones qui n'ont pas accès à l’eau potable, ni à l’électricité et aux ouvrages d'assainissement ;

- soit parce-que le plan local d’urbanisme PLU, le plan d’occupation des sols, le plan d'aménagement de zones etc, l’ont désigné comme terrain non constructible, pour préserver peut-être un espace naturel, ou à cause de l’insalubrité de la zone ou de risques naturels pouvant constituer un danger réel pour les futurs occupants : une terre trop molle par exemple.

Peut-on gagner de l'argent avec terrain non constructible ?

Les terrains inconstructibles sont mis en vente parce que ceux qui les achètent y trouvent un intérêt. En effet, l'acquéreur d'un terrain inconstructible peut :

- décider d'y faire de l'afforestation ou une plantation d'arbres fruitiers par exemple ;

- y faire un petit élevage ou en faire un pâturage pour son troupeau de bétail ;

- y exercer toute activité d'exploitation agricole de son choix : potager, grand champs…

En outre, tout n'est pas toujours question d'argent. Lorsqu’on recherche un terrain de loisirs à vendre, pour y faire du camping en vacances, avec sa famille ou ses amis, l'achat d’un terrain non constructible est ce qu’il y a de mieux au plan économique.

Peut-on vivre sur un terrain non constructible ?

Vivre sur un terrain non constructible n'est pas chose évidente. Mais rien est impossible. Quand on a l'ambition de vivre sur un terrain inconstructible, la première des choses à faire est de s'enquérir du plan d'urbanisme de la zone, pour trouver les raisons pour lesquelles, le terrain lui-même ou la zone est déclaré inconstructible. En effet :

– si le terrain est non constructible à cause de son inaccessibilité à l’eau et l’électricité, on peut trouver des solutions en collaboration avec la mairie, pour faire lever l'inconstructibilité ;

– si un tel terrain est acquis pour exploitation agricole, les plans d'aménagement et d’urbanisme permettent, sauf dans les cas de danger imminent, d’y construire une maison ou un bâtiment indispensable à l'activité d’agriculteur. Toutefois, le respect des règles en vigueur dans la zone du terrain doit emporter sur toute ambition de construction ou d'habitation du terrain.

Quels autres avantages à acheter un terrain non constructible ?

En matière d'aménagement et d’urbanisme, le prix d'un terrain nu, en dehors de sa zone de situation, dépend pour beaucoup de la nature des constructions que l’on peut établir sur ce terrain. Il est donc évident que la valeur terrain non constructible est largement inférieure à celle d’un terrain où l'on peut bâtir sa maison. On peut devenir facilement propriétaire d’une grande parcelle d’un hectare de terres non constructibles sur le territoire français, avec un budget de 5 000 euros. Cela va s'avérer insignifiant par rapport au prix d'un terrain constructible, de surcroît dans une zone d'agglomération comme la ville. En plus de son prix exceptionnellement bas, le propriétaire d'un terrain non constructible peut bénéficier d'un prêt immobilier, bien que moins conséquent, mais de ce fait, avec des mensualités plus légères. Enfin, si cela peut paraître un gros risque d'investir dans la conclusion d'une vente/achat de terrains non constructibles, il faut se rappeler aussi que l'inconstructibilité n'est pas toujours éternelle. Et lorsque les conditions s'y prêtent, elle peut être levée un jour ou l'autre.

Quelle fiscalité pour ce type de terrain ?

Cela peut paraître paradoxal certes, mais la fiscalité de l’immobilier, qui s’applique pour un terrain non constructible est la même que pour un terrain à bâtir, notamment :
– la taxe foncière dont le taux varie selon les communes ;
– la taxation de la plus-value à la revente, si le terrain est en votre possession depuis moins de 22 ans ;
-l'impôt sur le revenu immobilier et les prélèvements sociaux si le terrain est possédé il y a moins de 30 ans.
Au-delà de ces durées, le terrain est exonéré de ces fiscalités. Par ailleurs, les revenus réalisés sur un terrain non constructible loué pour l'implantation d'activités naturelles sont également imposables : c’est le cas de ce type de terrain boisé à vendre.
Enfin, les certains complexes immobiliers non constructibles peuvent faire l'objet d'une exonération permanente à la taxe foncière. C'est le cas de ce type de terrain, dont la vente relève d'une zone agricole.

Acheter un terrain non constructible pour préparer l'avenir

Investir dans des terrains nus peut s'avérer être très fructueux au niveau stratégique. Si de prime abord cela peut vous sembler bizarre, il faut savoir se projeter. En effet, un terrain non constructible à l'heure actuelle ne le restera pas forcément des années plus tard. Le prix de vente au m² sera alors bien plus intéressant.

Vous pourrez alors choisir de les revendre tels quels ou envisager de faire construire dessus, pour en faire de l'investissement locatif ou encore revendre l'ensemble par la suite. Rien ne vous empêche de vérifier ce que cela pourrait donner. Vous pouvez notamment chiffrer le tout, pour avoir une estimation de la plus-value que vous pouvez espérer. Cela demande tout de même des compétences particulières, si vous désirez faire un plan de maison le plus précis et complet possible. Si vous ne savez pas comment vous y prendre, mieux vaut faire appel à un professionnel, comme un architecte.

Attention, si un jour votre terrain devient constructible, il faudra penser à la fiscalité. Vous risquez de devoir payer des impôts, bien plus conséquents qu'avec un terrain non constructible. Mieux vaut donc être vigilant, si vous désirez éviter de vous mettre dans des difficultés financières.

En attendant, vous pouvez trouver des moyens de faire vivre votre terrain. Bien entendu, il sera nécessaire de vous assurer que cela soit autorisé par le PLU. Par exemple, vous pouvez voir si le terrain peut être transformé en jardin partagé, si celui-ci se situe proche du bourg. Libre à vous de louer ou non. Vous pouvez également regarder si vous avez la possibilité d'installer des conteneurs sur place, pour proposer des solutions de stockage. Autre idée, s'il s'agit d'un terrain agricole, vous pouvez aussi le louer pour que la terre soit entretenue.