Comment calculer une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est le bénéfice que vous obtenez quand vous vendez votre bien. Dans certains cas, son montant est très élevé et elle fait donc l’objet d’une imposition à des conditions bien définies. Découvrez dans ce tour d’horizon toutes les informations sur le calcul de la plus-value immobilière.
Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?
Généralement, le prix d’un bien immobilier au moment de sa revente est supérieur à son prix d’acquisition. Cette différence de prix s’appelle la plus-value immobilière et est due le fait que la plupart des biens qu’il s’agisse des maisons, des appartements ou des terrains prennent de la valeur avec le temps. La plus-value d’un terrain par exemple peut aussi résulter d’une augmentation de la demande pour ce bien. L’État prélève une taxe sur la plus-value immobilière en fonction de certains critères.
Qui doit payer la plus-value immobilière ?
On parle de plus-value lorsque le prix de la cession d’un bien immobilier dépasse son prix d’acquisition. Le paiement de la plus-value immobilière incombe à l’acheteur du bien. Mais, l’impôt il faut d’abord déduire de ce montant un taux forfaitaire constitué de l’impôt sur le revenu et des charges sociales. Il revient au vendeur du bien de payer cette taxe. Pour cela, le vendeur doit lors de sa déclaration de revenus mentionner le montant net de la plus-value.
Est-ce possible de ne pas payer de taxes sur sa résidence secondaire ?
La plus-value d’une résidence secondaire est le plus souvent taxée. Cependant, dans certains cas, l’exonération d’impôt est possible. C’est le cas notamment quand le prix de vente du bien est inférieur ou égal à 15 000 euros, quand le bien est vendu pour subventionner l’achat d’une résidence principale. Il est également possible de ne pas payer de taxes lorsque le bien en question est sinistré ou encore si le montant de la plus-value est inférieur ou égal à 1 000 euros.
Cas des résidences principales
La résidence principale est la maison que vous habitez habituellement. Aucun impôt n’est prélevé sur la plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’une résidence principale. Cette mesure est valable pour les dépendances directes telles que le garage. Il s’agit d’un gros avantage, car vous pouvez utiliser le vendeur bénéficie entièrement de cette somme. Cette dernière lui permettra d’acheter un autre bien par exemple.
Par ailleurs, il est aussi prévu une exonération de taxe sur la plus-value réalisée lors de la première cession d’autres types de biens. Il s’agit d’un bien dont le prix de vente doit servir à acheter une résidence principale dans un délai de 24 mois. Les biens dont le vendeur n’a pas été détenteur d’une résidence principale pendant les 4 dernières années sont aussi concernés par l’exonération sur la plus-value immobilière.
Enfin, si le bien a le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il sera assujetti au régime des plus-values professionnelles.
Abattement sur la plus-value immobilière
L’abattement est une taxation particulière sur la plus-value immobilière. Elle concerne surtout les transactions réalisées sur de courtes durées. Grâce à l’abattement, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale d’impôt, quel que soit le type de votre bien. La condition majeure constitue la durée de détention du bien doit être d’au moins 22 ans.
Pour le cas particulier des terrains constructibles, de nouveaux abattements sont prévus par la loi. Mais il faut respecter certains critères pour être éligible. Le terrain impliqué doit se trouver dans une zone très tendue notamment les zones A et A bis. De surcroît, l’acheteur doit prendre l’engagement de faire édifier des logements sur le terrain dans les 4 ans suivant la transaction.
Méthode de calcul d’une plus-value immobilière
Pour faire le calcul du montant de la plus-value réalisée sur la vente d’un bien immobilier, il faut au préalable évaluer le prix de son acquisition et le prix de vente. Le prix d’acquisition inclut plusieurs éléments. Il s’agit du prix d’achat du bien, de frais connexes comme les frais de notaire, et des dépenses effectuées pour l’amélioration qualitative du bien. Il s’agit des dépenses de reconstruction, de rénovation, d’agrandissement, etc. Quant au prix de cession du bien, on le détermine en prenant en compte le prix réel mentionné dans l’acte de vente.
Si le prix global de cession du bien dépasse le prix de son acquisition, alors la plus-value est effective. Et c’est seulement à cette condition que la taxe s’applique.
Montant de la taxation sur la plus-value immobilière
Au fil des années, le taux d’imposition sur les plus-values immobilières a fortement évolué. Il est passé de 16 % à 19 %. Les prélèvements sociaux en outre sont passés à 17, 2. Actuellement, la plus-value est donc imposée à l’impôt sur le revenu à hauteur de 36,2 %. Ce taux est nettement supérieur comparativement aux années antérieures. Il peut diminuer en fonction du nombre d’années de détention du bien.
Outre cela, les plus-values dont le montant est supérieur à 50 000 euros font l’objet d’une surtaxe. Le montant de cette taxe est proportionnel à celui de la plus-value. Plus la plus-value est importante, plus la surtaxe sera élevée. Cette mesure ne concerne que les logements (maisons, appartements…).