Lors d'une succession, un même bien peut être partagé entre un usufruitier et un ou plusieurs nus-propriétaires. Cette situation, appelée démembrement de propriété, ne signifie pas que chacun possède une fraction physique du logement. Les droits sont différents : l'usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire détient la nue-propriété et a vocation à récupérer la pleine propriété lorsque l'usufruit prend fin.
Comment se passe une succession avec usufruit ?
Une succession avec usufruit répartit les droits sur un même bien entre l'usufruitier, qui peut l'occuper ou en percevoir les revenus, et le nu-propriétaire, qui détient la nue-propriété. Cette répartition dépend de la situation familiale, des dispositions prises avant le décès et, pour le conjoint survivant, des options prévues par la loi.
L'usufruit est défini par le Code civil comme le droit de jouir d'un bien appartenant à une autre personne, à charge d'en conserver la substance. Il peut porter sur un logement, des placements ou d'autres biens. Dans une succession immobilière, le cas fréquent est celui d'un conjoint survivant usufruitier et d'enfants nus-propriétaires, mais cette répartition n'est pas automatique dans toutes les familles.
Quels sont les droits du conjoint survivant ?
Lorsque tous les enfants du défunt sont issus des deux époux, le conjoint survivant peut, en principe, choisir entre l'usufruit de la totalité des biens existants et le quart de la succession en pleine propriété. Cette règle figure à l'article 757 du Code civil.
La situation change si le défunt laisse au moins un enfant qui n'est pas issu des deux époux. Dans ce cas, le conjoint survivant recueille légalement le quart des biens en pleine propriété. Une donation entre époux ou un testament peut modifier les droits transmis, dans les limites prévues par le droit des successions. Il faut donc vérifier l'acte de notoriété, les éventuelles donations et les dispositions testamentaires avant de conclure que le conjoint détient nécessairement un usufruit.
Le partenaire de Pacs et le concubin ne disposent pas des mêmes droits qu'un époux. En l'absence de testament, ils ne sont pas héritiers légaux du défunt. Un testament peut toutefois leur attribuer des droits dans les limites de la quotité disponible et des droits des héritiers réservataires.
Que devient l'usufruit au décès de l'usufruitier ?
Un usufruit viager s'éteint au décès de l'usufruitier. Il ne se transmet donc pas automatiquement à son propre conjoint ou à ses héritiers. Le nu-propriétaire réunit alors l'usufruit et la nue-propriété et devient plein propriétaire. Les articles 617 à 624 du Code civil encadrent les causes d'extinction de l'usufruit.
Lorsque la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété résulte du décès de l'usufruitier ou de l'expiration du terme prévu, elle n'ouvre en principe pas de nouvelle taxation au titre de cette réunion. Cette règle fiscale figure à l'article 1133 du Code général des impôts. Cela ne signifie pas qu'aucune formalité successorale n'existe par ailleurs : la succession de l'usufruitier peut comprendre d'autres biens, dettes ou droits à régler.
Peut-on vendre un bien reçu en usufruit après une succession ?
Oui, mais la vente de la pleine propriété d'un bien démembré exige l'accord de l'usufruitier et du ou des nus-propriétaires. Aucun d'eux ne peut, seul, vendre les droits détenus par l'autre. Chacun peut en revanche céder son propre droit, ce qui n'a pas les mêmes conséquences qu'une vente du bien en pleine propriété.
Pourquoi l'accord des deux parties est-il nécessaire ?
L'usufruitier détient le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits, par exemple les loyers. Le nu-propriétaire détient la nue-propriété. Pour transférer à un acquéreur la pleine propriété, il faut donc réunir les deux composantes du droit de propriété au moment de la vente.
L'usufruitier peut vendre ou donner son usufruit sans l'accord du nu-propriétaire. Cette cession ne prolonge toutefois pas la durée initiale de l'usufruit. Si l'usufruit était viager, il reste lié à la durée de vie de la personne sur la tête de laquelle il a été constitué. De son côté, le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété. L'acquéreur devra alors respecter l'usufruit existant tant qu'il n'est pas éteint.
Comment le prix de vente est-il réparti ?
Lorsque l'usufruit et la nue-propriété sont vendus simultanément, l'article 621 du Code civil prévoit que le prix est réparti entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix.
La répartition ne doit donc pas être improvisée au moment de signer. Elle peut être déterminée à partir de la valeur économique retenue par les parties ou, selon l'opération, d'un barème fiscal utilisé comme référence. Le choix peut avoir des conséquences patrimoniales et fiscales différentes. Pour un bien immobilier issu d'une succession, le notaire chargé de la vente peut sécuriser la méthode retenue et vérifier qu'elle correspond aux actes ayant créé le démembrement.
Les parties peuvent aussi décider de ne pas partager immédiatement le prix et de reporter le démembrement sur une somme ou sur un nouveau bien. Cette solution doit être formalisée avec précision, car elle modifie les droits de chacun sur le produit de la vente.
Quels droits et obligations ont l'usufruitier et le nu-propriétaire ?
Le démembrement ne partage pas seulement la valeur du bien. Il répartit aussi son usage, certaines décisions et plusieurs charges. Comprendre cette répartition évite de confondre l'usufruitier avec un locataire ou le nu-propriétaire avec un propriétaire pouvant disposer seul de l'immeuble.
Ce que peut faire l'usufruitier
- Occuper le logement lorsqu'il en a l'usage.
- Louer le bien et percevoir les loyers, sous réserve des règles particulières applicables à certains baux.
- Céder son droit d'usufruit sans céder la nue-propriété.
- Assurer l'entretien courant et conserver la substance du bien conformément aux obligations attachées à l'usufruit.
L'usufruitier n'a pas besoin de l'accord du nu-propriétaire pour tous les actes de gestion courante. En revanche, ses droits ne lui permettent pas de vendre seul la pleine propriété ni de supprimer les droits du nu-propriétaire.
Ce que peut faire le nu-propriétaire
- Conserver la nue-propriété et attendre l'extinction de l'usufruit pour récupérer la pleine propriété.
- Vendre ou donner sa nue-propriété, l'usufruit continuant alors à produire ses effets.
- Participer aux décisions qui exigent l'accord des deux titulaires, notamment la vente de la pleine propriété.
La répartition des travaux et charges doit être examinée séparément. Le Code civil met en principe les réparations d'entretien à la charge de l'usufruitier et les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire, sauf notamment lorsque celles-ci ont été occasionnées par un défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit. Les actes constitutifs du démembrement peuvent aussi contenir des dispositions qu'il faut relire avant d'engager des travaux importants.
Que change l'indivision dans une succession avec usufruit ?
Indivision et démembrement sont deux situations différentes. Dans un démembrement, plusieurs personnes détiennent des droits de nature différente sur un même bien : usufruit pour l'une, nue-propriété pour l'autre. Dans une indivision, plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur le même bien, chacune à proportion de sa quote-part.
Les deux mécanismes peuvent toutefois se cumuler. Plusieurs enfants peuvent, par exemple, détenir ensemble la nue-propriété indivise d'un logement dont le conjoint survivant possède l'usufruit. Il faut alors tenir compte à la fois des règles du démembrement et de celles de l'indivision.
La majorité des deux tiers suffit-elle pour vendre ?
Non, pas automatiquement. La règle selon laquelle « deux tiers des héritiers peuvent vendre » est trop simplificatrice. Pour certains actes de gestion sur un bien indivis, une majorité représentant au moins les deux tiers des droits indivis peut suffire. La vente d'un immeuble indivis obéit cependant à des règles plus strictes.
Pour la vente d'un bien immobilier détenu uniquement en indivision, l'unanimité est le principe. Une procédure judiciaire permet toutefois, dans certaines situations, à des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis de demander la vente. Cette dérogation n'est précisément pas applicable lorsque la propriété du bien est démembrée. La fiche Service Public consacrée à l'indivision successorale distingue clairement ces règles.
La présence d'un usufruit change donc l'analyse. Le Code civil précise aussi que le juge ne peut pas, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier. Lorsqu'un logement cumule usufruit et indivision entre plusieurs nus-propriétaires, il faut examiner séparément les droits de l'usufruitier et ceux de chaque indivisaire.
Que faut-il vérifier avant de vendre un bien démembré issu d'une succession ?
Avant de mettre le bien sur le marché, il faut d'abord identifier précisément qui détient quoi. L'acte de notoriété, l'attestation immobilière, un testament, une donation entre époux ou un acte de donation antérieur peuvent modifier la répartition des droits par rapport au schéma familial le plus courant.
- Identifier l'origine de l'usufruit. Il peut résulter de la loi, d'un testament, d'une donation ou d'un autre acte.
- Vérifier la durée de l'usufruit. Un usufruit viager et un usufruit temporaire ne prennent pas fin de la même manière.
- Recenser tous les titulaires de droits. Plusieurs nus-propriétaires peuvent détenir leurs droits en indivision.
- Déterminer ce qui est vendu. La pleine propriété, le seul usufruit ou la seule nue-propriété ne produisent pas les mêmes effets.
- Fixer le sort du prix. En cas de vente simultanée, il faut choisir entre une répartition du prix et, si les parties le souhaitent, un report de l'usufruit sur le prix.
Le point le plus important est de ne pas raisonner uniquement à partir des liens familiaux. Deux successions qui semblent identiques peuvent produire des droits différents en présence d'un enfant d'une précédente union, d'une donation entre époux, d'un testament ou d'un démembrement déjà organisé avant le décès. Pour une vente immobilière, l'examen des actes par le notaire permet de déterminer les consentements nécessaires avant la signature.